购房尾款ABS是房地产ABS中的一种，目前市场上也发行了不少，相信大家对此并不陌生。【西安财务公司】本文则主要是从法律、会计和财务管理三个角度，探讨购房尾款在理论上的性质，以及购房尾款证券化的作用。

一般来说，购房尾款的形成过程为：

房企和购房人签订房屋买卖合同，购房人向房企支付首付款，同时向银行/公积金中心申请贷款，并指示银行/公积金中心向房企支付余下款项；

银行/公积金中心审批通过后，向房企支付余下的房屋价款。

这余下的房屋价款即是购房尾款。在购房人向银行/公积金中心申请之后，大致需要3-6个月甚至更长的时间才能转付给房企。具体如下图所示：

由于账期较长，房企为了加快资金到账时间，于是选择了将购房尾款证券化，将未来现金流提前变现。这过程看似简单，但如果我们从不同的理论视角细细探究，则会发现其中的耐人寻味之处。

【西安财务公司】法律视角

（一）购房尾款的法律性质

从上面购房尾款的形成过程来看，房企、购房人、银行/公积金中心三方共形成了两种法律关系，即房企和购房人之间的房屋买卖关系，以及购房人和银行/公积金中心之间的资金借贷关系，如下图所示：

资金借贷关系比较好理解，重点是前面的房屋买卖关系。

房屋买卖关系主要是受《合同法》的规范和调整。在《合同法》项下，房屋买卖合同是一种双务合同，即双方互相享有权利和承担义务：房企的义务是转移房屋所有权于买房人，权利是收取房屋价款；买房人的义务是支付房屋价款，权利是获得房屋的所有权。

我们知道，目前市场上的住房销售主要采用的是预售模式，也就是我们常说的“期房”。房企在取得预售许可证之后即可开始销售房屋，而无须等到房屋正式完工。

由于房屋买卖合同是一种双务合同，虽然在房屋买卖合同签订完成后，房企有向购房人收取尾款的权利，但后续还将承担交付符合约定质量和面积的房屋等义务；同时，买房人还享有对房企的抗辩权，即如果房企未能交付房屋或者交付的房屋不合格，购房人将主张退还或减免房款，甚至主张违约责任，使得房企收取尾款的权利存在一定的不确定性。

因此，房企向购房人收取购房尾款的权利，并不像应收账款债权那么“完美”——已经完成了己方的所有义务，只等收款。房企收取购房尾款的权利还有待后续特定事实的发生，即交付符合约定质量和面积的房屋等。在理论上，我们把房企收取购房尾款这样债权称为“未来债权”。

（二）关于未来债权的讨论

理论界将未来债权分为两类：

一是已有基础法律关系存在，但合同尚未生效（如附生效条件和附期限的合同），或者债权的产生取决于对待给付的履行（如上述的购房尾款债权、已签订租赁合同的物业租金债权等）；

二是尚无基础法律关系存在的未来债权，被称为纯粹的未来债权，如公园门票债权、学校学费债权、高速公路的收费债权、物业（尚未出租出去）未来的租金债权等。

未来债权的转让在上世纪一直是世界民法学理论上的难题。传统观点认为，可以成为合同权利让与标的的，应是现有的已产生的债权。因此各国长期不承认未来债权让与的效力。但是随着商业实践的发展，“面对商业尤其是银行业的压倒一切的实际需要，对未来债权让与的理论上和政策上的反对终于全部消失了”

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